2024年1月8日 星期一

誰人推冧香港樓市

 加息只是次要因素,真正人推倒香港樓市的是地產商。

地產商經驗豐富,每次都眼光獨到,幾十年來在香港樓市大賺特賺。地產商財雄勢大,集團擁有各類專家,連他們都不投地,即是向市民表示未來幾年樓價將會下跌。

政府在這個市況下為有平價賣地,當地產商执到平地後,就做勢唱好樓市,到時地產商又大賺一筆。

地產商財雄勢大,借貸率又低,有極大誘因去推冧香港樓市。

 

 

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(A) 超人掟貨

2023814 星期一

https://abcoldman.blogspot.com/2023/08/blog-post_14.html


(B) 今年賣地6次流標史上最多
https://orientaldaily.on.cc/content/finance/odn-20231227-1227_00204_032/

 

東方日報           1227

新盤去貨緩慢,加上地價下挫,發展商投地意欲直線插水,今年出現多達6次土地流標事故,為政府賣地歷年最多。

2023年土地市場全面崩圍1月初即出現第一宗流標個案,該幅赤柱環角道豪宅地皮雖收到4份標書,惟全數未達底價而收回。好景不常,市區重建局觀塘市中心第45發展區商業項目,以及港鐵大嶼山小蠔灣物業發展第1期,亦於2月相繼流標,即今年短短首兩個月,政府官地與一鐵一局都有項目未能批出。

 

直至今年8月,發展限制較多的荃灣油柑頭港人首次置業項目,只有一家財團入標競投,最終亦一如市場所料流標收場,政府最後決定將地皮交由香港房屋協會發展。

 

啟德地賣53億 同區9年半低

 

規劃發展仍在起步階段的東涌東新市鎮擴展區亦出師不利,該區首幅推出的第106B區住宅地,於10月獲5組財團投標,但標書金額均未達底價,於11月宣告收回。其後在同月截標的港鐵東涌東站1期項目,更在事隔10年再次出現「零標書」慘況,兩幅同區住宅地短時間內連環流標。

 

另一邊廂,政府近年調節公私營房屋供應比例至七比三後,推地量已較往年放緩,加上有多幅推出土地未獲承接,拖累今年地價收益大縮水。單計政府官地,今年只批出5幅,在地價下跌情況下,地皮「含金量」亦大不如前,該批土地總成交價僅134.4億元,按年大瀉約53.2%,無論售出數量及收入,均為政府主動賣地以來的14年新低。

 

其中最高價的啟德第2A2號及3號地盤,批出價亦只有53.5億元,而跌市前地皮估值曾高逾120億元,反映地價已明顯下挫。事實上,該地每方呎樓面成交地價約5,392元,是啟德發展區約9年半低位。

 

至於另一幅價值較高的地皮,亦以大幅低於市場估值批出,該幅旺角洗衣街與亞皆老街交界商業地以47.29億元成交,樓面呎價約3,103元,較市場預期下限還要低逾16%

2 則留言:

  1. 樓價跌,加息係原因之一,另一個原因係土地開發少了阻力,預期未來會有大量土地供應,地產商在商言商,當然唔會高價買地。

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    1. 地產商認為樓價已跌,要求政府平賣土地。但係政府覺得樓價未夠低,不會平賣土地。

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